綜合體單體設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容較廣，包括商業(yè)、辦公和酒店。今天我們的主題：辦公設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。首先我們少不了對相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)的了解，再到我們的核心內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)、分區(qū)與核心筒設(shè)計(jì)，最后到功能用房的設(shè)計(jì)。這些內(nèi)容我們一共分為四個(gè)章節(jié)講述。

概念——如何定義超高層

首先我們要對超高層有個(gè)基本理解，到底多高的寫字樓屬于超高層建筑。實(shí)際上我們是以時(shí)間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，對超高層的定義可分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段 

1972年以前，7層的建筑一般就被認(rèn)為是超高層建筑。

第二個(gè)階段 

1972年國際高層建筑會議，規(guī)定了按照層數(shù)的多少把高層建筑劃分為以下四類：

第一類高層：9一16層(最高到50米)；

第二類高層：17一25層(最高到75米)；

第三類高層：26一40層(最高到100米)；

第四類高層：超高層建筑，40層以上(100米以上)。

第三個(gè)階段  

20世紀(jì)90年代以后，隨著建筑、工程技術(shù)的進(jìn)步，沒有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為: 8-29層，高度30米以上100米以內(nèi)為中高層建筑；30-60層，高度100米以上200米以內(nèi)為高層建筑；60層以上，高度超過200米的為超高層建筑。

就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑，繼續(xù)沿用第二個(gè)階段對超高層的定義。不過在100米的高度區(qū)間，110米和120米的建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。

這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^100米的建筑已經(jīng)越來越多。但是我們可以肯定的是國際對超高層的定義取決于不同階段的不同技術(shù)條件。

概念——寫字樓分級

寫字樓的叫法源于香港，而寫字樓的等級也只是市場給的一個(gè)說法。比如我們經(jīng)常聽到一些寫字樓宣傳“甲級”與“超甲級”。實(shí)際行業(yè)內(nèi)還沒有一個(gè)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)對“甲級”有成文的規(guī)定，國內(nèi)更沒有規(guī)范詳細(xì)規(guī)定甲級必須達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)。它是起源于香港著名策劃公司、統(tǒng)計(jì)公司如戴德梁行、世邦魏理仕給業(yè)主定義的。大家都不愿意被定義“乙級”，市場上絕大多數(shù)上規(guī)模的寫字樓都被包裝成“甲級寫字樓”，僅此而已。

而寫字樓還有“5A寫字樓”的說法，這個(gè)倒是有一個(gè)類似于酒店星級評定的明確標(biāo)準(zhǔn)。5A指的是智能化（automation）,分別是

OA：辦公自動化系統(tǒng)

CA：通訊自動化系統(tǒng)
FA：消防自動化系統(tǒng)
SA：安保自動化系統(tǒng)
BA：樓宇自動控制系統(tǒng)

但是對于建筑師給業(yè)主匯報(bào)方案時(shí)，無可避免被業(yè)主問到甲級與超甲級的區(qū)別的話。我們也是根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)，給你們提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。

（點(diǎn)擊圖片放大）

甲級寫字樓與超甲級寫字樓的區(qū)別除了體量、面積和凈高這些基本建筑信息之外，還有配置也很重要。重點(diǎn)提及走廊寬度里的電梯前室，如果你的寫字樓定位是高端豪華路線，我們就會建議大堂的電梯前室不應(yīng)該低于3.3米，而3.3米也被認(rèn)為區(qū)分定位的一個(gè)分水嶺。

另一個(gè)就是對寫字樓影響比較大的電梯系統(tǒng)，作為建筑師，我們主要關(guān)注電梯的載重量與配置比例。甲級與超甲級在電梯配置比例上差別只是幾百方，但是這個(gè)差別并不是絕對的，要區(qū)別寫字樓之間的等級，關(guān)鍵還是看人們在標(biāo)準(zhǔn)層等候電梯的時(shí)間，時(shí)間越短，寫字樓級別越高。

最后提一下表格中的穿梭梯，通常指車庫至首層或者首層至頂層的大堂轉(zhuǎn)換層的電梯。這些電梯的標(biāo)準(zhǔn)主要看經(jīng)濟(jì)情況，基本都采用1.75米/秒的梯速，算是速度相對較慢的電梯，因?yàn)榈诌_(dá)層數(shù)少，即使用最低速的電梯，也能夠滿足60秒的消防呼救的時(shí)間間隔。所以大家在做穿梭梯的時(shí)候自然而然會選擇這種速度慢，但價(jià)格便宜的電梯。

概念——標(biāo)準(zhǔn)層

關(guān)于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層，諸如標(biāo)準(zhǔn)層輪廓、進(jìn)深和核心筒輪廓這些基本我們就不細(xì)說了。

我們重點(diǎn)要知道的是標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積，即標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積減去核心筒的面積所得。

而標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積和有效建筑面積的區(qū)別就是減去公共的走道與設(shè)備管井的面積。那么這兩個(gè)面積對于租戶有什么影響呢？比方說如果你是租下一整層的話，那么你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積。而如果你只是租下一層里的某一間辦公室，需要承擔(dān)走廊的公攤面積，這時(shí)你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層有效建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積，我們又可以得出兩個(gè)數(shù)據(jù)：基本得房率和二次得房率（概念如圖示）。不過二次得房率的參考意義不大，真正有意義的應(yīng)該是參考基本得房率乘以二次得房率后的數(shù)值，即標(biāo)準(zhǔn)層凈使用面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的比值，我們稱為凈得房率。凈得房率也是我們使用比較多的參考數(shù)值。

一般我們在做指標(biāo)的時(shí)候，有可能會弄混基本得房率與凈得房率，實(shí)際上它們不能一概而論，往往會因?yàn)楣沧呃鹊牟顒e，在數(shù)值上存在六七個(gè)點(diǎn)的差異。所以大家需要明確這些概念，千萬不要犯糊涂了。

辦公體設(shè)計(jì)的相關(guān)概念就普及到此了，馬上進(jìn)入規(guī)劃的要點(diǎn)講解。

我們在上篇講解商業(yè)體設(shè)計(jì)，當(dāng)中的組織設(shè)計(jì)章節(jié)提及到了商業(yè)體與辦公體之間的關(guān)系，辦公體的部分規(guī)劃要點(diǎn)，各位可以回顧一遍。那么這里我們根據(jù)辦公體規(guī)劃，針對塔樓裙樓合并和分開的兩種情況為大家補(bǔ)充要點(diǎn)。

規(guī)劃——塔樓裙樓合并

我們提過辦公樓一般設(shè)置在整個(gè)商業(yè)動線的一端，如果遇到有交叉口的路段，那么辦公樓就會如下圖放置。在這里辦公樓充當(dāng)了一個(gè)標(biāo)志物的作用。

看到這里，可能有人會問辦公樓這樣放置怎樣安排車流線？因?yàn)榻徊媛房谑艿酵司嗟南拗?，不能?0米的距離內(nèi)設(shè)置車行交通入口。那么這時(shí)我們辦公的車流就不得不與綜合體其他功能的車流重疊。

在這張圖里的車流安排就是從臨街一側(cè)進(jìn)入，經(jīng)辦公樓前的廣場最后再繞行進(jìn)入地下車庫，這時(shí)的車庫出入口與綜合體統(tǒng)一考慮，并且車行入口的道路（綠化退距與雙車道）必須留足夠大的距離。

同樣是合并的規(guī)劃情況，但是用地沒有那么緊張的話，建議最好是在辦公樓前設(shè)計(jì)一個(gè)回車場或者是地下車庫的出入口（如圖所示）

規(guī)劃上安排完車流后，我們再來看人流的設(shè)計(jì)。

綜合體設(shè)計(jì)中各功能板塊可以連通，但是要注意商業(yè)動線不要直接進(jìn)入辦公或酒店的大堂，畢竟大堂就是代表門面的名片，視線內(nèi)不希望看到雜亂的人流。所以往往會設(shè)計(jì)一條較為隱蔽的流線，來將辦公、酒店和商業(yè)三部分連通。

這個(gè)要點(diǎn)影響到我們核心筒的交通流線設(shè)計(jì)，我們將上圖案例的核心筒交通簡化為下圖：

可以注意到規(guī)劃完功能的出入口，核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中即形成了T字型的交通關(guān)系，即使在不知道電梯數(shù)量和管井布置的情況下，也可以畫出核心筒。它會對我們在做整個(gè)辦公單體深化的過程有很大的幫助。

規(guī)劃——塔樓裙樓分開

在規(guī)劃中塔樓與裙樓分開時(shí)，通常會出現(xiàn)用地寬裕與緊張的兩種情況。

在用地較為寬裕的情況下，我們參考下圖，最好可以將辦公、酒店甚至是公寓的流線形成單獨(dú)的回車環(huán)線。即把不同功能的車流線形成獨(dú)立單向環(huán)線。

圖中辦公和酒店的車流都可以通過一個(gè)獨(dú)立的環(huán)線，進(jìn)入地下車庫或是離開，互不干擾。

然而在用地比較緊張的情況下，我們可以沿著建筑物的外圍設(shè)計(jì)流線，如圖，車流從城市干道重疊進(jìn)入，然后將一部分流線給酒店，一部分給辦公，最后重疊的路線要么連接城市干道，要么連接地下車庫。

了解完概念與規(guī)劃要點(diǎn)后，我們漸漸也來到了核心章節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)層與體量。對于辦公樓設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層與核心筒、使用率這些的關(guān)系可謂是重中之重。

辦公樓的本質(zhì)實(shí)際也很簡單，就是由一個(gè)筒組織起來的。說起核心筒，就不得不提起潘工的青澀往事，想當(dāng)年剛畢業(yè)出來工作老板安排的第一個(gè)任務(wù)就是畫核心筒的施工圖，當(dāng)時(shí)內(nèi)心os：哇，老板將這么核心的東西交給我做，應(yīng)該是很信任我的能力，看來只要我努力很快就能走上人生巔峰！后來得知真相的潘工不禁流下一行熱淚，老板竟然說因?yàn)楹诵耐脖容^簡單，交給我這種小白應(yīng)該沒什么問題……

上面的故事大家聽了就樂呵一下好了，實(shí)際上核心筒說難不難，但說容易也不容易。難是難在方案前期我們?nèi)绾伟阉须娞荨翘?、管井還有整個(gè)交通形式，以比較經(jīng)濟(jì)的形式將它們合理地組合在一起，最終提高使用率。那么說它容易呢，是因?yàn)樗诟鞣矫娲_定之后，去到初設(shè)或施工圖階段，只要按照規(guī)范去安排和其他專業(yè)配合，就能基本完成核心筒。

所以一個(gè)成功的辦公樓案例，它的核心筒一定是在方案階段就已經(jīng)落實(shí)。

體量影響因素——規(guī)模、高寬比

要知道體量對核心筒，乃至整個(gè)辦公樓的影響首屈一指。如果我們從美學(xué)的角度來評判一個(gè)建筑，就離不開它的規(guī)模與高寬比。高寬比越大的建筑給人的印象越挺拔，一般低于3:1或接近2:1比例給人的感覺偏矮胖。

最后我們得出了4:1這個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的高寬比，高寬比在4:1以上是比較理想的，直到5:1以上會有較強(qiáng)的挺拔感，超過6:1則結(jié)構(gòu)難度加大（67度區(qū)高寬比在6:1-7:1為框筒結(jié)構(gòu)上限）

不過高寬比可不是我們一廂情愿地設(shè)定的，而是取決于總建筑面積。不同總建筑面積形成的建筑體量完全是不一樣。我們通過下列列舉的數(shù)據(jù)， 從而獲得對體量的準(zhǔn)確把握。這樣我們在方案前期，拿到總建筑面積數(shù)據(jù)時(shí)，也能夠大概預(yù)知建筑的體量。

這個(gè)表格討論的是一個(gè)點(diǎn)式的正方形超高層，那么從第一行看起，3萬的總建筑面積想要做到4.1的高寬比，那么標(biāo)準(zhǔn)層的面積只有950，這是一個(gè)不符合經(jīng)濟(jì)要求的指標(biāo)。一般我們認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)層面積要至少接近2000㎡，建筑高度接近200m才算是符合經(jīng)濟(jì)的超高層建筑，所以如果你的規(guī)模在5萬以下的建筑面積，建議還是采取板式，橫向發(fā)展的建筑形式。

體量影響因素——標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積系數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積系數(shù)稱為K值，表示使用率。那么k值與建筑層數(shù)的關(guān)系，我們用下圖表示，層數(shù)越高，核心筒所占標(biāo)準(zhǔn)層面積越大，K值越小。10層時(shí)K值可接近78%。原因是層數(shù)越高，核心筒的各種設(shè)備、電梯所占面積的增幅高于標(biāo)準(zhǔn)層辦公使用面積，使用率相應(yīng)下降。

K值與建筑層數(shù)的關(guān)系

K值與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的關(guān)系圖呈拋物線，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積達(dá)2500左右，使用面積系數(shù)達(dá)到最大值，接近80%，通常78%已經(jīng)是極限。

K值與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的關(guān)系

上面兩個(gè)系數(shù)表來源于二三十年前日本研究所得，由于受到當(dāng)時(shí)建筑設(shè)備和技術(shù)的限制，所以上表僅供參考，只需要理解其中的原則，對于數(shù)據(jù)不必死記硬背。

現(xiàn)在的大樓比起以前的混凝土結(jié)構(gòu)，大多采用鋼結(jié)構(gòu)以及高效能的設(shè)備，大大節(jié)省了設(shè)備與電梯間的面積。接下來我們用實(shí)際項(xiàng)目來講解一下：

我們通過比較得知，擁有118層的上海中心比43層的無錫時(shí)代廣場1號塔樓的得房率高，這時(shí)你可能會問：不對，上面不是說層數(shù)越高，得房率就越小嗎？實(shí)際上當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層面積大于3000時(shí)，只要設(shè)計(jì)合理，并且采用高效的設(shè)備，不浪費(fèi)每一個(gè)平方的面積，得房率也可以高達(dá)75%。不過這樣一來，就要看業(yè)主爸爸愿不愿意出錢買好的設(shè)備，最終達(dá)到提升使用率的目的。

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層的面積受到建筑形體的影響比較大。我們以外形呈現(xiàn)梭型的武漢中心為例，由于中間大，兩端小的外形，我們可以得知中間部分標(biāo)準(zhǔn)層面積最大的層數(shù)，使用率k值也是最高。層數(shù)繼續(xù)往上走，標(biāo)準(zhǔn)層面積的減幅超過了核心筒面積的減幅，所以使用率不斷變小。而住宅樓與辦公樓的區(qū)別正是幾十層的住宅樓的k值都不會發(fā)生改變。

正是因?yàn)檗k公樓的標(biāo)準(zhǔn)層和使用率受到外形形體的影響大，所以我們在設(shè)計(jì)時(shí)，要切記不能一味追求標(biāo)新立異的外形，而犧牲掉樓房的使用率。

標(biāo)準(zhǔn)層——核心筒位置

核心筒的位置是影響標(biāo)準(zhǔn)層的一大因素，下圖我們歸納出五種核心筒位置以及相關(guān)的要點(diǎn)。

各類核心筒位置的知識點(diǎn)歸納

最常見的核心筒位置就是中心筒式和中長筒式，板式的塔樓則常用偏筒式，留出大量的辦公空間。還有分散筒式和外筒式，這兩種核心筒位置的優(yōu)勢相當(dāng)明顯，共同特點(diǎn)是能夠創(chuàng)造出完整的、開放的、大面積辦公空間，常應(yīng)用于大公司的總部或有能力整層出租的，不利于分割出售的普通辦公樓。

但是結(jié)構(gòu)合理性并不是我們評判超高層的唯一標(biāo)準(zhǔn)，判定建筑的經(jīng)濟(jì)性還有其他標(biāo)準(zhǔn)，譬如景觀。假設(shè)這棟樓的北面是輕軌、鐵路甚至是垃圾場等不良的因素，南面能夠看到湖泊、草地和公園這些優(yōu)良的景觀。這時(shí)候建筑師綜合考慮就會將核心筒移至北端，而不是采取傳統(tǒng)的中心筒式。也許在結(jié)構(gòu)師看來樓房的結(jié)構(gòu)并不理想，但是甲方就會比較欣賞這種設(shè)計(jì)，畢竟開闊的景觀面，大面積的辦公空間，進(jìn)一步提升了甲方的樓房價(jià)值。

所以判斷核心筒的位置是否合理，需要綜合考慮多方因素，尤其是價(jià)格和結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性。不要直接就拿一個(gè)經(jīng)典平面套到實(shí)際案例。

標(biāo)準(zhǔn)層——層高

首先先來普及幾個(gè)關(guān)于層高的基本概念。架空樓板、結(jié)構(gòu)樓板、臺高和加工線腳這些加起來就有250mm-300mm，而設(shè)備風(fēng)管和水管層占了層高的大頭，高850mm-900mm。風(fēng)管下還有一個(gè)吊頂大約在150mm。以上我們?nèi)繗w入設(shè)備吊頂?shù)母叨热?200（已經(jīng)是至少要達(dá)到的數(shù)值，需要和設(shè)備專業(yè)扯上半天的結(jié)果），情況復(fù)雜可能還需要出一個(gè)設(shè)備吊頂?shù)哪Ｐ?，將?nèi)部管線重新布置。

所以當(dāng)前的甲級寫字樓層高已經(jīng)向4m和4m以上沖擊，至少保證凈高度在2800。如果層高低于4m，凈高度就會低于2800，給人壓抑的感覺。

層高中的吊頂分為兩種，平吊頂與高低吊頂。對辦公面積不大的區(qū)域，多采用平吊頂。

平吊頂示意圖

吊頂以內(nèi)的設(shè)計(jì)包括風(fēng)管層（320—350mm），風(fēng)管旁邊相同標(biāo)高的有三足管（冷凝水、給水和排水），還有消防噴淋的支管，消防干管通常位于走道上方。最后再考慮橋架，大約在100mm的高度。了解吊頂內(nèi)部對于我們繪制施工圖很有幫助。

而高低吊頂則針對辦公面積較大的區(qū)域，有大空間如會議室，需要局部放高，調(diào)整綜合管線布置，可釋放300mm左右的空間，局部可做到3100-3200。

高低吊頂示意圖